Erhvervslivet i Solrød Kommune er præget af mange mindre og mellemstore virksomheder, herunder en høj grad af iværksættervirksomheder. De eksisterende erhvervsområderne er kendetegnet ved at bestå af lettere industri- og håndværksvirksomheder.
Siden sidste kommuneplan er Cordozasvinget Nord planlagt omdannet til rent boligområde, så erhvervsarealet i kommunen er reduceret tilsvarende. Derudover er etableringen af et større areal til transport- og distributionserhverv i Solrød Erhvervskile i gang i overensstemmelse med den statslige planlægning.
Herunder kan du se, hvilke retningslinjer, der gælder for erhvervsudvikling. Redegørelser fremgår enten under de enkelte retningslinjer eller til sidst i listen herunder.
Nye større virksomheder skal placeres i udpegede erhvervsområder, som vist på retningslinjekort for erhverv.
Solrød Erhvervskile (rammeområderne 324 og 419) er forbeholdt transport- og distributionserhverv med tilhørende understøttende delfunktioner.
Eksisterende lovligt etablerede erhvervsvirksomheder uden for eksisterende erhvervsområder, skal ved udvidelse søges placeret i erhvervsområderne for at adskille erhvervsvirksomheder fra anvendelsesfølsomme områder som fx boliger og det åbne land.
Kunderelaterede serviceerhverv skal placeres i tilknytning til enten Solrød Bymidte, Havdrup Bymidte eller langs Strandvejen på strækningen mellem Cementvej og Parkvej, forudsat at forholdene i øvrigt taler for det. Se i øvrigt retningslinje 2.1.5 om adskillelse af erhverv og boliger.
Dark stores skal placeres i erhvervsområder, og kan ikke placeres i centerområder. For placering af detailhandel se retningslinjerne for detailhandel.
For placering af erhverv i landzone se retningslinjerne for byggeri og anlæg i landzone.
Solrød Kommune er omfattet af landsplandirektivet Fingerplan 2019, der betyder, at der ikke kan etableres nye erhvervsarealer i landzone. Derfor fastholdes erhvervsområderne i Solrød Kommune og udvikles inden for eksisterende rammer.
De eksisterende erhvervsområder er primært beliggende på Silovej, Motelvej og Engvangen i Solrød Strand, Cordozasvinget i Jersie Strand, samt i den nordlige del af Havdrup. Erhvervsområderne i Solrød Kommune medfører attraktive arbejdspladser i pendlings- og bosætningsmæssig forstand for det øvrige Sjælland. Der er ingen større ledige erhvervsarealer tilbage i Solrød Kommune (pr. 2021).
Virksomheder skal adskilles fra anvendelsesfølsomme områder som f.eks. boliger og det åbne land af gensidig hensyn.
Se i øvrigt RL 2.1.6 (om planlægning for erhverv i OSD-områder m.m.) og RL 2.1.4 (om placering af erhverv inden for turisme, fritid, underholdning og oplevelser) her på siden.
Solrød Erhvervskile er i Fingerplan 2019 udpeget specifikt til transport- og distributionserhverv. Udpegningen i Fingerplanen skal sikre, at der i hovedstadsområdet er plads til at etablere (egentlige) transport- og distributionserhverv, som der er stor mangel på. Således er der tale om en national interesse. Denne mulighed blev indarbejdet i Solrød Kommuneplan i 2019 (ved kommuneplantillæg).
I udgangspunktet er det virksomheder med følgende branchekoder (jf. cvr-registret), der kan etablere sig i områder forbeholdt til transport- og distributionserhverv:
- 522920 Speditører
- 494100 Vejgodstransport
- 492200 Godstransport med tog og
- 522400 Godshåndtering
Virksomhederne med disse branchekoder er vognmandsvirksomheder, affaldshåndtering, fragtmænd, materieludlejning (fx udlejning af kranbiler, lastbiler mv.), containervirksomheder, container- og godsterminaler, speditører og lignende – dvs. overvejende meget ”traditionelle” transport- og logistikvirksomheder, som relativt oplagt falder i kategorien af virksomheder, der er afhængig af en god tilgængelighed til vejnettet.
Derudover kan placeres understøttende delfunktioner for de pågældende virksomheder, forudsat at delfunktionerne ikke får karakter af at være den primære funktion i et større område eller tiltrækker yderligere trafik, ud over den trafik som har sit primære virke i området i forvejen.
Der er ikke udpeget konsekvensområde omkring Solrød Erhvervskile på nuværende tidspunkt, da området er afgrænset (og afskærmet) af store infrastrukturelle anlæg i forhold til anden byzone, fx København-Ringstedbanen mod vest og Køge Bugt Motorvejen (og støjvold) mod øst. Der skal ved fremtidig byudvikling tages stilling til, hvilke hensyn der skal tages for at sikre virksomhederne i området. Der er ikke udlagt nye byudviklingsarealer i nærheden af Solrød Erhvervskile med denne kommuneplan.
Kunderelaterede serviceerhverv er erhverv som handler med tjenester og ydelser samt hvor kunder kommer til erhvervets fysiske placering. Det kan fx være erhverv inden for kultur (biograf), restaurationsbranchen (restauranter, caféer, værtshuse, diskoteker mv.), takeaway (pizzariaer, grillbarer, isbarer mv.), personlig pleje (frisørsaloner, skønheds- og hudpleje), fitness og personlig sundhed (aktiviteter vedrørende fysisk velvære, kiropraktorer, fysio- og ergoterapeuter og sundhedsvæsen i øvrigt).
Kunderelaterede serviceerhverv ses ofte i sammenhæng med øvrige detailhandel (butikker), hvor butikker og erhverv har gensidig gavn af hinandens placering og begge er med til at bidrage til liv, fx i bymidter. Derfor bør serviceerhverv så vidt muligt placeres, hvor de understøtter kommunens detailhandelsstruktur, men Byrådet har med bydgetaftale 2025-2028 peget på, at de ønsker at fremme mulighederne for erhverv, herunder restaurationer med udeservering langs Strandvejen. Det forudsætter dog, at lokalplanen for Strandvejen revideres, inden muligheden kan benyttes.
Muligheden fo kunderelaterede erhverv er også skrevet ind i de berørte rammeområder langs strandvejsstrækningen i denne kommuneplan.
Med begrebet dark store forstås en butikstype, man som almindelig kunde ikke kan gå ind i, og som i nogle tilfælde har skærmet vinduerne af. Der er mere tale om en lagerfunktion, hvor ansatte kan hente/pakke varer, som skal leveres et andet sted (distribueres).
Dette gør, at denne erhvervstype sidestilles med en lager og distribution, uden kundeadgang. Derfor sidestiller Solrød Kommune heller ikke denne erhvervstype med butiksformål (detailhandel), hvorfor de ikke kan placeres i centerområder.
Inden for det stationsnære kerneområde i Solrød Center ved Solrød Strand Station kan der fortættes til kontor- og servicevirksomheder over 1.500 m2, dog max ca. 7000 m2.
I Fingerplan 2019, § 11, er det fastsat, at kontorbyggeri med over 1.500 m2 etageareal og dermed mange ansatte fortrinsvis skal lokaliseres i de stationsnære kerneområder, dvs. omkring Solrød Strand og Jersie stationer (op til 600 m gangafstand fra stationerne). I det øvrige stationsnære område (mellem en gangafstand på ca. 600 m og et principielt cirkelslag på 1.200 m fra stationerne) kan der planlægges for kontorbyggeri over 1.500 m2 etageareal, hvis der sikres trafikale effekter svarende til i det stationsnære kerneområde.
Se redegørelseskort over stationsnærhed her.
Solrød Kommune giver mulighed for kontor- og servicevirksomheder over 1.500 m2 op til ca. 7.000 m2 i Solrød Center, fordelt på rammeområderne 301, 301 A og 302 - alle beliggende tættere end 600 m (gangafstand) til Solrød Strand Station (knudepunktsstation).
Særligt for Solrød Bymidte er der i lokalplanlægningen fastlagt, at stueetagen er forbeholdt publikumsorienterede funktioner og kundeorienterede (service)erhverv for at understøtte bylivet. Kontorfællesskaber skal derfor så vidt muligt placeres over stueplan eller væk fra gågaden (centergaden), medmindre de har en kundeorienteret funktion.
Der kan etableres arbejdsfællesskaber, fx kontorfællesskaber, i større eller mindre omfang, i centerområder og erhvervsområder, og hvor de trafikale forhold understøtter placeringen, fx med god tilknytning til kollektiv trafik.
Denne retningslinje er ny i kommuneplanen og er indført på baggrund af Planstrategi 2023, hvor Byrådet under afsnittet om "Tæt samarbejde med erhvervslivet" pegede på, at kommuneplanen skulle arbejde for at skabe mulighed for arbejdsfællesskaber (fx kontorfællesskaber).
Ligeledes pegede afsnittet "Den Grønne Dagsorden" (også i planstrategien) på en indsats i forhold til Klimaplanens mål om at understøtte alternativer til bilen og muligheden for at ændre vores normale mobilitetsformer. Dette kan fx ske ved at bruge byplanlægningen til at understøtte oprettelsen af borgerfællesskaber og decentrale kontorfællesskaber mv.
Centerområder fremgår af retningslinjekort for detailhandel, og erhvervsområder fremgår af retningslinjekort for erhverv.
Særligt for Solrød Bymidte er der i lokalplanlægningen fastlagt, at stueetagen er forbeholdt publikumsorienterede funktioner og kundeorienterede (service)erhverv for at understøtte bylivet. Kontorfællesskaber skal derfor så vidt muligt placeres over stueplan eller væk fra gågaden (centergaden).
Underholdningserhverv m.m. skal placeres i erhvervsområder eller centerområder, hvor de trafikale forhold understøtter placeringen og i god tilknytning til kollektiv trafik.
Se også retningslinjer om ferielejligheder og Bed & Breakfast (RL 4.6.16), vandrehjem (RL 4.6.17) og autocampere (RL 4.6.18) under retningslinjer for byggeri & anlæg i landzone, samt retningslinjer om ferielejligheder og feriecentre (RL 4.7.13), hytter (RL 4.7.14), camping (RL 4.7.15) og vandrehjem (RL 4.7.16) under retningslinjer for friluftanlæg.
Denne retningslinje er overført uændret fra Kommuneplan 2021, men retningslinjenumre er konsekvensrettet.
Men Byrådet foreslog med Planstrategi 2023 et øget fokus på at sikre øgede muligheder for turisme i Solrød Kommune (under afsnittet om "Tæt samarbejde med erhvervslivet"). Dette kan fx være i form af muligheder for etablering af hotel, glamping- eller campingfaciliteter.
Byrådets budgetaftale 2025-2028 henviser til, at der er igangsat udvikling af en turismestrategi for Solrød Kommune. Turismestrategien forventes at indeholde anbefalinger vedrørende cykelturisme og endagsturisme. Byrådet peger i budgetaftale 2025-2028 på fremme af eksisterende
stisystemer og de nye stier til hhv. Køge Nord og Solrød Bæk projektet samt en 'Solrød camino'. Derudover ønsker Byrådet også at turismestrategien belyser fordele og ulemper ved autocamperturisme, herunder hvor der kunne være mulighed for autocamperparkering.
Hvis turismestrategien eller dens indsatser fx viser sig at medføre behov for arealudpegninger i kommunen, kan det medføre ændringer i kommuneplanen på et senere tidspunkt (enten ved tillæg eller næste kommuneplanrevision).
Retningslinjen her omhandler primært placering af erhverv inden for underholdning, turisme og/eller oplevelser – dvs. publikumsorienterede og/eller kulturelle erhverv. Da erhverv forudsætter en vis tilstrømning af publikum/brugere, stiller vi som krav, at de trafikale forhold skal være i orden – dvs. med gode trafikale forhold (til- og frakørsel, parkeringsmuligheder m.v.) samt opkobling på kollektiv trafikbetjening.
Kravet om placering i erhvervs- eller centerområder er stillet med baggrund i en formodning om, at erhvervet vil medføre en øget aktivitetsgrad, hvilket gør at placering i fx boligområder eller i forbindelse med anden støjfølsom anvendelse ikke er hensigtsmæssig.
Ferieboliger, Bed & Breakfast o. lign. kan dog indrettes i egen bolig i byzone på lige vilkår med liberalt erhverv i egen bolig.
Erhvervsområderne fremgår af Retningslinjekort for erhverv, og centerområderne fremgår af Retningslinjekort for detailhandel.
Solrød Erhvervskile må kun anvendes til transport- og distributionserhverv med tilhørende understøttende delfunktioner, jf. den statslige Fingerplan (udpeget som national interesse). Se eventuelt mere under retningslinje 2.1.1 med tilhørende redegørelse på denne side (om Solrød Erhvervskile).
Planlægning og revision af erhvervsområder skal sikre, at erhverv og boliger adskilles – undtagen i centerområder, kundeorienterede erhverv og funktioner, detailhandel og boliger eksisterer sammen.
Der skal i planlægningen sikres afskærmning mellem erhvervs- og boligområder.
Eksisterende blandede bolig- og erhvervsområder skal søges omdannet til enten rene bolig- eller erhvervsområder.
I mange af Solrød Kommunes erhvervsområder er der blandet bolig og erhverv i området. Det giver af og til anledning til støjgener for beboerne i området, samtidig med at det giver gener for virksomhederne, der får vanskeliggjort deres produktion/virke for at tage hensyn til tilstødende boliger. Erhvervsområder skal derfor søges adskilt fra anvendelsesfølsomme områder som fx boliger og det åbne land af gensidig hensyn.
Ved revision af lokalplaner for blandende bolig- og erhvervsområder, skal funktionerne (bolig og erhverv) søges adskilt, og boliger i udlagte erhvervsområder søges nedlagt.
Siden sidste kommuneplan (fra 2021) er rammeområde 416 A (Cordozasvinget Nord) planlagt omdannet fra erhvervsområde til rent boligområde. Plangrundlaget for dette blev vedtaget i 2024.
Områder udpeget som OSD-områder, nitratfølsomme områder (NFI) eller indvindingsoplande til den almene vandforsyning skal friholdes for erhvervsvirksomheder eller anlæg, der kan udgøre en fare for grundvandet.
Undtagelse fra ovennævnte kan ske, når alternative placeringer er undersøgt og fundet umulige, og når faren for forurening kan forebygges.
Det skal fremgå af lokalplanlægningen eller landzonetilladelsen, hvordan grundvandsinteresserne beskyttes.
Retningslinjen er overført uændret fra Solrød Kommuneplan 2021.
Kommunen skal i sin planlægning inddrage hensynet til drikkevandet.Størstedelen af Solrød Kommune er beliggende i områder med særlige drikkevandsinteresser (OSD), hvor særligt grundvandstruende aktiviteter som udgangspunkt ikke må placeres. Som særligt grundvandstruende aktiviteter anses fx etablering af deponeringsanlæg og andre virksomheder, hvor der forekommer oplag af eller anvendelse af mobile forureningskomponenter, herunder organiske opløsningsmidler, pesticider og olieprodukter.
I forbindelse med kommune- og lokalplanlægning er der er række lovbestemte formaliteter, der skal overholdes, hvis der planlægges inden for OSD-områder og indvindingsområder.
Loven er ændret i 2017 og der skal administreres efter Bekendtgørelse om krav til kommuneplanlægning inden for områder med særlige drikkevandsinteresser og indvindingsoplande til almene vandforsyninger uden for disse, (BEK nr. 1697).
Af bekendtgørelsen fremgår bl.a.: "Kommunalbestyrelsen skal i kommuneplanlægningen friholde områder med særlige drikkevandsinteresser og indvindingsoplande til almene vandforsyninger uden for disse for virksomhedstyper eller anlæg, der medfører en væsentlig fare for forurening af grundvandet".
Forbuddet gælder ikke arealer, der allerede er udlagt i kommuneplanen for disse virksomhedstyper og anlæg. Her administreres efter den almindelige miljøbeskyttelseslovgivning.
Det er muligt at fravige, når en række forudsætninger er opfyldt. Den praktiske udmøntning af dette skal søges i den tilhørende Vejledning om krav til kommuneplanlægning inden for områder med særlige drikkevandsinteresser og indvindingsoplande til almene vandforsyninger uden for disse.
Bekendtgørelsen har fokus på erhvervsområder. Boligområder betragtes ikke længere som grundvandstruende, idet der er kommet regler for privates anvendelse af pesticider i villahaver. Nu fokuseres på erhvervsformål i nye og eksisterende arealer. Her skal planlægningen tage højde for virksomhedstyper, der sædvanligvis har oplag af, anvender eller frembringer forurenende stoffer eller stofgrupper, der er mobile i forhold til grundvandet.
Nitratfølsomme områder (NFI)
De nitratfølsomme indvindingsområder indeholder områder, hvor der er fundet nitrat, eller hvor der er risiko for nitratnedsivning. I Solrød Kommune er udpegningen hovedsageligt foregået i områder, hvor der er risiko for nitratnedsivning pga. dårlig naturlig beskyttelse af grundvandsressourcen.
Etablering af nye grundvandstruende aktiviteter kan således kun ske på skærpede vilkår. Ved skærpede vilkår stilles krav til indretning, drift og kontrol, så risikoen for uheld minimeres, og så eventuelle udslip umiddelbart kan lokaliseres og fjernes.
Der udlægges perspektivarealer til erhverv som vist på Retningslinjekort for erhverv.
Retningslinje og udpegninger er overført uændret fra Solrød Kommuneplan 2021.
Solrød Kommune er næsten fuldt udbygget med kun få ubebyggede erhvervsarealer tilbage. Samtidig er Solrød Kommune underlagt landsplandirektivet Fingerplan 2019, der kun i beskedent omfang giver mulighed for at udlægge yderligere områder til byudvikling (herunder erhvervsudvikling). Byudvikling skal således handle om fortætning inden for de eksisterende byområder – eller af mindre omfang i tilslutning til eksisterende bysamfund (lokal karakter jf. Fingerplanen) og efter Bolig- og Planstyrelsens nærmere godkendelse.
Perspektivarealerne i denne kommuneplan er ønsker, der ikke kan planlægges for i indeværende planperiode (de næste 12 år), men som kommunen vil arbejde videre med i næste periode under visse forudsætninger, hvis den statslige planlægning medfører mulighed for, at perspektivarealerne eller dele af dem kan komme i spil.
I denne kommuneplan fastholdes den eksisterende udpegning til perspektivareal til erhverv, som er placeret i den nordvestlige del af Havdrup, mellem regionalbanen og Sallevvej (og et eksisterende erhvervsområde). Arealet er inden for støjkonsekvensområdet for Roskilde Lufthavn (se Retningslinjekort for erhverv og Redegørelseskort med støjkonsekvensområde fra Roskilde Lufthavn, Tune), hvor der ikke må planlægges for støjfølsomme formål (fx boliger), og arealet støder op til et eksisterende erhvervsområde. Derfor foreslås denne del anvendt til erhverv.
Perspektivarealer for byudvikling til boliger fremgår af retningslinjekort udvikling af byer og boliger.
Virksomheder skal overholde miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj og må ifølge Miljøbeskyttelsesloven ikke medføre uhygiejniske forhold eller væsentlig forurening, herunder affaldsfrembringelse.
Planstrategi 2023 pegede med afsnittet "Tæt samarbejde med erhvervslivet" på en revision af kommuneplanens erhvervstema ud fra et fokus på fremtidens erhverv og mere liv i bymidten (Solrød Center). Derudover fremgik en række forslag til udviklingsmuligheder for erhverv. Forslagene blev efter planstrategiens vedtagelse drøftet på en borgerworkshop om erhvervsliv og detailhandel samt på en byrådsworkshop. Det er resultatet af denne proces, som er båret med videre i denne kommuneplanrevision, og processen har blandt andet ført til en helt ny retningslinje om kontorfællesskaber og arbejdsfællesskaber (RL 2.1.3). Derudover er der tilføjet enkelte nye bestemmelser i de øvrige retningslinjer, fx ny mulighed for at placere kunderelaterede serviceerhverv langs Strandvejen.
Banedanmark skal høres ved byudvikling i nærheden af banearealer.
Se mere om Lovgivning m.m. i forhold til kommuneplanen her.
Derudover er Solrød Kommune forpligtet til at fastlægge en rækkefølge i kommuneplanen for byudvikling af regional betydning:
Solrød Kommune har kun et mindre uudnyttet erhvervsareal tilbage - rammeområde 225 B (Ulvedal Vest/Havdrup Industriområde Øst), hvor arealet udgør ca. 2 ha. Denne kommuneplan giver desuden mulighed for at det uudnyttede erhvervsareal (rammeområde 225 B) alternativt kan udnyttes til boligområde, rekreativt område, tekniske anlæg og/eller klimatilpasning, som kan medvirke til, at erhvervsrummeligheden reduceres.
Arealet (ramme 225 B) er kun udlagt i kommuneplanen og er endnu ikke lokalplanlagt. Muligheden, for at der kan ske omdannelse af dette erhvervsområde, er primært begrundet i Byrådets forpligtelse til at gennemgå arealreservationerne i kommunen i forhold til, om de er aktuelle (jf. Planlovens § 11 f, stk. 2).
Rammeområdet var oprindeligt en del af rammeområde 225, som blev delt i 2 rammeområder i sidste planperiode i forbindelse med en større del blev planlagt/omdannet til boligområde (ramme 225 A) i stedet.
Således er det kun arealet i Havdrup (ramme 225 B), der fortsat mangler at blive lokalplanlagt. Og da arealet i Havdrup står over for en mulig omdannelse til boliger, forventer Solrød Kommune ikke at have nogle uudnyttede erhvervsområder tilbage.
Derudover har Solrød Kommune planlagt for Solrød Erhvervskile (ramme 324 og 419), som et erhvervsområde forbeholdt transport- og distributionserhverv. Dette område er udpeget i Fingerplan 2019 og er lokalplanlagt, byggemodnet og de første erhvervsbygninger er opført. Derudover er der et mindre område, som endnu ikke er lokalplanlagt, men er kommuneplanlagt.
Solrød Kommune har derfor vurderet, det ikke er nødvendigt at redegøre for en rækkefølge, når der kun er tale om 2 mulige erhvervsområder, og det ene (Solrød Erhvervskile) udelukkende er forbeholdt transport- og distributionserhverv. De to mulige erhvervsområder er ikke i konkurrence med hinanden, da de muliggør hver sin slags erhverv.