Retningslinjer for byggeri og anlæg i landzone

Landområdet skal som udgangspunkt friholdes for yderligere bebyggelse og anlæg, der ikke er nødvendigt for landsbrugets drift. Det overordnede formål med landzonebestemmelserne er at undgå spredt og uplanlagt bebyggelse i det åbne land, således at dette beskyttes.
Retningslinjerne for byggeri og anlæg udgør principperne i grundlaget for landzoneadministrationen i kommunen, hvor meddelelse om landzonetilladelse ofte beror på en konkret vurdering. Endvidere følges den til enhver tid gældende Planlov.

Undtaget fra retningslinjerne er de landsbyer og andre områder, som er omfattet af en lokalplan med bonusvirkning (dvs. har bestemmelser, der giver muligheder udover mulighederne i landzone).

Landzoneområdets afgrænsning fremgår af Redegørelseskort for byggeri og anlæg i landzone.

Ny bebyggelse samt væsentlige ombygninger kræver som udgangspunkt byggetilladelse.

Landskabets karakteristika og kontrasten mellem byområder, landsbyer og det åbne land ønskes bevaret.

Normalt meddeles der ikke landzonetilladelse til udstykning til ny selvstændig bebyggelse i det åbne land eller til frastykning af en bolig, der er opført som medhjælper-/aftægtsbolig eller som indrettet bolig i overflødiggjort driftsbygning.

Ligeledes meddeles der normalt ikke tilladelse til udstykning af en parcel med henblik på, at den skal henligge som ubebygget ejendom til rekreative formål (f.eks. jagt og fiskeri), da dette kan medføre en belastning af landskabet i form af hegning, skiltning, beplantning, terrænændringer m.m.

Der meddeles normalt landzonetilladelse til udstykning til opførelse af tekniske anlæg, som nødvendigvis må placeres i det åbne land.

Ny bebyggelse skal placeres i tilknytning til eksisterende bebyggelse, når der er tale om beboelsesbygninger. Hvad angår driftsbygninger kan der være forhold, der betinger, at driftsbygninger placeres uden tilknytning til de hidtidige bebyggelsesarealer.

Byggeri, såsom landbrugsbygninger, stuehuse og eventuelle udvidelser af eksisterende godkendte erhverv, skal afstemmes efter landskabet og den typiske byggestil i området, herunder de egnskarakteristiske former og materialer.

Inden for de udpegede landskabs-, natur- og kulturhistoriske interesseområder skal der stilles særlige vilkår til opførelse af bebyggelse, herunder vurdering af om placering af ny bebyggelse er muligt.

Såfremt planlagt byggeri ikke afstemmes i henhold hertil, vil kommunen kunne udarbejde lokalplan i henhold til Planlovens § 14 (forbud mod at etablere forhold førend der er udarbejdet lokalplan).

Nødvendige trafik- og forsyningsanlæg samt ikke-bymæssige friluftsanlæg, der kan begrundes i et væsentligt samfundsmæssigt behov, kan placeres i landområdet efter afvejning med andre arealinteresser.

Som hovedregel skal landområdet friholdes for yderligere byfunktioner, det vil sige der kun kan opføres bebyggelse og anlæg der er erhvervsmæssigt nødvendige for landbrugets drift samt, skovbrug og fiskeri.

Som hovedregel kan der ikke opføres nye, selvstændige boliger i landzone. Nye boliger skal søges placeret i byzone og byudviklingsområder for at modvirke byspredning i det åbne land.

Det er muligt at indrette én ekstra bolig i en overflødiggjort landbrugsbygning.
Hvis boligen ombygges væsentligt, eller hvis bebyggelsen, hvori boligen indrettes, er opført inden for de sidste 5 år, kræver det en landzonetilladelse.

Boligen kræver også landzonetilladelse, hvis den indrettes i en bygning, der ikke har status som overflødiggjort landbrugsbygning (f.eks. udhus eller erhverv).

Ud fra en konkret vurdering kan det tillades, at en udtjent bolig nedrives for at blive genopført, såfremt der er landbrugspligt på ejendommen. Der vil i så fald blive stillet krav om samme placering, størrelse og byggestil, medmindre andet taler imod dette.

Opførelse af en yderligere bolig eller indretning af sådan i eksisterende bebyggelse, på en landbrugsejendom over 30 ha, kræver ikke landzonetilladelse, hvis boligen skal benyttes som aftægtsbolig i forbindelse med generationsskifte eller som medhjælperbolig.

Normalt meddeles der landzonetilladelse til udstykning med henblik på etablering af jordbrug, der kan tillades efter Landbrugsloven, medmindre anvendelsen er i strid med kommuneplanlægningen.

Der meddeles normalt ikke landzonetilladelse til at opføre driftsbygninger uden tilknytning til eksisterende bygningsanlæg, medmindre det kan dokumenteres, at placeringen og opførelsen af bygningen/anlægget er nødvendig for driften som landbrugsejendom. Der stilles i så fald særlige krav til bygningens/anlæggets beliggenhed og udformning. Normalt tillades det ikke at opføre bygninger uden tilknytning til eksisterende byggeri, hvis området er udpeget som særligt natur,- kultur- eller landskabsområde.

Der meddeles normalt tilladelse til at opføre gyllebeholdere og lignende uden tilknytning til hidtidige bebyggelsesarealer, medmindre væsentlige hensyn til landskabet samt naboer afgørende taler imod placeringen.

Det åbne land er som udgangspunkt forbeholdt jordbrugserhvervet.

Der meddeles som udgangspunkt ikke landzonetilladelse til opførelse af ny selvstændig erhvervsbebyggelse i landzone.

Bygninger, der ikke længere er nødvendige for driften af en landbrugsejendom, kan uden landzonetilladelse tages i brug til håndværks- og industrivirksomhed, mindre butikker (herunder gårdbutikker) samt lager og kontorformål. Bygningerne må ikke om- eller tilbygges væsentligt, og bygningerne må ikke være opført inden for de seneste 5 år.

Hvis en overflødiggjort driftsbygning ønskes indrettet til erhverv, skal det anmeldes til kommunen og kan kræve en byggetilladelse.

Der kan etableres flere virksomheder i én eller flere bygninger på samme ejendom, hvis betingelserne i øvrigt er opfyldt.

Der kræves ikke landzonetilladelse til udvidelse af mindre erhvervsvirksomhed i det åbne land, som lovligt er etableret i en tidligere landbrugsbygning, såfremt virksomheden ikke har over 5 ansatte, og udvidelsens bruttoetageareal ikke væsentligt overstiger 500 m2 og udvidelsen sker i tilknytning til ejendommens eksisterende bygninger. En butiksvirksomhed anses for mindre, hvis arealet ikke overstiger 250 m2.

Der kan tillades et mindre udendørs oplag i forbindelse med virksomheder i det åbne land, oplaget må ikke virke skæmmende og skal placeres hensigtsmæssigt i forhold til tilstødende ejendomme, offentlig vej og lignende. Størrelse på et oplag beror på en konkret vurdering.

Stalddørssalg kræver ikke landzonetilladelse. Ved stalddørssalg forstås et begrænset salg af uforarbejdede vegetabilske produkter, der sælges fra den ejendom, hvor de er produceret. Stalddørssalg kan også omfatte vegetabilske produkter fra nærliggende gårde, der i kraft af deres beliggenhed selv vil have vanskeligt ved at sælge produkterne.

Mindre butikker kan indrettes i overflødiggjorte landbrugsbygninger uden landzonetilladelse. Det samlede bruttoareal må ikke væsentligt overstige 250 m2.

Stalddørssalg er ikke betragtet som detailhandel, men som et led i den jordbrugsmæssige drift.

Som udgangspunkt bør der meddeles landzonetilladelse til institutioner/døgninstitutioner til børn, unge og familier samt til børnehaver, der indrettes i eksisterende, tomme bygninger, herunder overflødiggjorte landbrugsejendomme.

Der er ikke udpeget arealer for opstilling af større vindmøller i Solrød Kommune.

Opsætning af antennemaster, som er omfattet af Planlovens § 36 stk. 1, kræver ikke landzonetilladelse. Der kræves dog landzonetilladelse til antennemaster, der opstilles af mobiltelefonselskaber og andre.

Antallet af master i det åbne land skal begrænses af hensyn til landskabet, kulturmiljøer og naturområder, og de skal så vidt muligt placeres i bymæssig bebyggelse. Såfremt de placeres i det åbne land, bør de placeres i tilknytning til eksisterende bebyggelse, så de ikke optræder som selvstændige, fritstående elementer i landskabet. Placering af antennemaster bør helt undgås i områder, der er udpeget som særligt værdifulde landskabsområder, herunder kystområder.

Master og opsætning af antennesystemer er reguleret af Masteloven. Loven handler dels om fælles udnyttelse af master til radiokommunikationsformål dels om adgang til at sætte antennesystemer op på egnede bygninger og på master, der ikke i forvejen bruges til radiokommunikationsformål. I Mastelovens formålsparagraf er det angivet, at intentionen med loven er at sikre optimal radiokommunikation samtidig med, at det samlede antal master og disses påvirkning af omgivelserne begrænses mest muligt.

Energistyrelsen har udsendt en vejledning om placering af master og antennesystemer til brug for landzone- og bygningsmyndighedens behandling af maste- og antennesager.

Langs gasledningsnettet (se Retningslinjekort for forsyningsnettet) bør høje konstruktioner placeres i en afstand af mindst 2 gange den maksimale byggehøjde fra ledningen. Ellers skal Energinet høres i ansøgningsfasen.

Etablering af støjvolde og affaldsdeponier kræver landzonetilladelse.

Fællesanlæg som gylleanlæg, biogasanlæg, solfangere, maskinstationer m.m., i relation til landbruget kræver ligeledes landzonetilladelse, og i nogle tilfælde lokalplan. Det vil oftest være i overensstemmelse med landzonebestemmelsernes formål at give tilladelse til sådanne anlæg.

Udlægning af ren jord, med redegørelse for, at udlægningen er nødvendig for landsbrugsdriften, kræver som udgangspunkt ikke landzonetilladelse. Der skal dog som minimum redegøres for, hvilke landbrugsmæssige problemer, der løses. Endvidere for hvor meget jord (mængde og slut højde). der udlægges, hvor længe projektet vil stå på samt redegøres for, at udlægningen ikke ændre på eksisterende afvandingsforhold.

Øvrige terrænreguleringer (jorddeponi) samt gentagne terrænreguleringer kræver landzonetilladelse.

En terrænregulering med et landbrugsmæssigt formål (forbedring af landbrugsdriften) kræver som udgangspunkt ikke landzonetilladelse, men hvorvidt det landbrugsmæssige formål er opfyldt, vil altid bero på en konkret vurdering. Her vurderes bl.a. ud fra, hvorledes selve udlægningen udføres (får den efterfølgende jord en højere kvalitet), hvor længe projektet skal vare (tages et område ud af drift i en længere periode, kan dette vurderes til ikke at opfylde formålet om forbedring), og hvor store mængder er udlægges (antal kubikmeter såvel som slut højde, udlægges der meget store mængder, kan det vurderes som deponi og ikke landbrugsmæssigt formål).

Det vurderes endvidere, om projektet kan ændre eksisterende naturlige afløb til anden ejendom, dræn, vandløb, grøfter mv.

Gentagne terrænreguleringer kan ligeledes vurderes som deponi og ikke landbrugsmæssigt formål.
Solrød Kommune vil i den kommen planperiode arbejde på et mere udførligt administrationsgrundlag vedrørende terrænreguleringer.

Kunstige søer kan normalt ikke etableres i områder, der er udpeget som særligt værdifulde natur,- landskabs- og kulturområder, medmindre anlæg af søen kan forbedre vilkårene for plante- og dyrelivet og/eller landskabsbilledet.

I det åbne land i øvrigt gives normalt landzonetilladelse til etablering af søer og vandhuller, herunder til søer til brug som regnvandsbassiner, samt etablering af ”put and take”-fiskeri, hvis det ikke er i strid med beskyttelsesinteresserne i området.

”Put and take”-fiskeri tillades ikke i eksisterende søer med et naturligt plante- og dyreliv.

Ferielejligheder.

Forud for landzonetilladelse til etablering af ferielejligheder i overflødiggjorte driftsbygninger, skal der ansøges hos Erhvervsstyrelsen om, hvor mange ferielejligheder der vil kunne gives udlejningstilladelse til efter sommerhusloven. Praksis er, at der gives tilladelse til op til 10 lejligheder på hver max. 100 m2, i overflødiggjorte driftsbygninger herunder også stuehuse.

Bed & Breakfast.

Etablering af Bed & Breakfast kræver landzonetilladelse. Der meddeles normalt tilladelse til et mindre antal B&B-lejemål pr. ejendom. Etableringen skal ske i eksisterende bolig, benyttes til overnatningsformål og med parkering på egen grund. Etablering af Bed & Breakfast kan kræve udlejningstilladelse jf. sommerhusloven, henvendelse til Erhvervsstyrelse.

Etablering af såvel ferielejligheder som Bed & Breakfast er en ændret anvendelse, og kræver landzonetilladelse.

Indretning af vandrehjem i eksisterende bygninger kræver landzonetilladelse. Endvidere skal det sikres, at landskabs-, natur- og kulturinteresser ikke derved forringes.

Indretning af vandrehjem er en ændret anvendelse, og kræver landzonetilladelse.

Opstilling af autocamper kræver landzonetilladelse. Sådanne kan opstilles i tilknytning til eksisterende bebyggelse, og efter en nærmere vurdering, hvor bl.a. plads-, trafik-, og hensyn til beskyttelsesværdierne vurderes. Der kan blive stillet vilkår om autocamperfaciliteter, afskærmning m.m.

Opstilling af autocamper er en ændret anvendelse, og kræver landzonetilladelse.

Normalt gives landzonetilladelse til hytter til spejdere, skovbørnehaver og andre lignende almene formål, forudsat at der ikke findes egnede alternativer i lokalområdet, og der ikke er lokale beskyttelsesinteresser, der taler imod.

Der gives ikke landzonetilladelse til hytter af privat karakter.

Ibrugtagen af arealer til koloni-, nyttehaver og lignende kræver landzonetilladelse.

Nye virksomheder og nye støjende fritidsanlæg kan kun etableres i landzone, hvis Miljøstyrelsens vejledende regler om støj fra anlæggene kan overholdes i områder med støjfølsom anvendelse og i områder, der er udlagt til støjfølsom anvendelse.

Større dele af kommunens åbne land indeholder natur-, kultur- og landskabelige værdier, som det er vigtigt at værne om i forbindelse med by- og bebyggelsesudviklingen.

Hensigten er, at bebyggelse i det åbne land sker på en harmonisk måde. Ved opførelse af nyt byggeri kan kommunen stille krav til byggestil og materialevalg samt fokusere på, at byggerier tilpasses omgivelserne.

Kommuneplanen fastsætter retningslinjer for at friholde landområdet mest muligt for byggeri, der ikke har tilknytning hertil, jf. landzonebestemmelserne i Planloven.

For landzonelandsbyerne Gammel Havdrup, Karlstrup og Kirke Skensved reguleres bebyggelsen af bevarende lokalplaner. Det samme gør sig gældende for byzonelandsbyerne Solrød landsby og Jersie landsby.

Herudover skal eksisterende fredninger respekteres, bestemmelserne for Natura 2000-områderne samt relevant lovgivning, herunder Naturbeskyttelseslovens bestemmelser for beskyttede naturtyper, bygge- og beskyttelseslinjer, kulturhistoriske interesser og lavbundsarealer samt museumslovens bestemmelser om sten- og jorddiger.

Landzoneområdets udstrækning fremgår af Redegørelseskortet for byggeri og anlæg i landzone. Kortet opdateres i takt med, at arealer skifter zonestatus - fx ved udlæg af ny byzone, indskrænkes landzonearealet, og omvendt ved tilbageførsel af byzone til landzone.

Se også de overordnede retningslinjer for det åbne land.

Se mere om Lovgivning m.m. i forhold til kommuneplanen her.