Retningslinjer for detailhandel

I Solrød Kommune er detailhandelsstrukturen bygget op omkring to bymidter i Solrød og Havdrup, det eksisterende lokalcenter Jersie Center og et planlagt lokalcenter i bydelen Trylleskov Strand.

Her på siden kan du se retningslinjerne for detailhandel i Solrød Kommune. Redegørelser er enten at finde under de enkelte retningslinjer eller til sidst i listen herunder.

Som udgangspunkt skal nye butikker lokaliseres i bymidter eller lokalcentre. Men der er mulighed for etablering af mindre enkeltstående butikker i kommunens landsbyer.

Solrød Kommune har fastlagt en detailhandelsstruktur som vist på retningslinjekort for detailhandel.

Butikker skal så vidt muligt etableres inden for detailhandelsstrukturen. Dog kan der placeres enkeltstående butikker uden for detailhandelsstrukturen efter RL 2.2.6.

Solrød Center med en del af Strandvejen og Havdrup Center med en del af Hovedgaden er udlagt til bymidter. Se retningslinjerne 2.2.2 og 2.2.3.

Jersie Center og et areal i Trylleskov Strand er udlagt til lokalcentre. Se retningslinjerne 2.2.4 og 2.2.5.

Rammeområde 417 (Cordozaparken) var tidligere udlagt til særligt pladskrævende varegrupper. Denne mulighed udgik med vedtagelsen af kommuneplantillæg nr. 7, som trådte i kraft den 27. juni 2019. Dermed udgik området også af retningslinje 2.2.7.

Solrød Bymidte har et maksimalt bruttoetageareal til butiksformål på 20.900 m2 og afgrænses som vist på retningslinjekort for detailhandel.
Butiksstørrelserne må ikke overstige 3.500 m2 brutto-etageareal for de enkelte dagligvarebutikker og 2.000 m2 bruttoetageareal for de enkelte udvalgsvarebutikker inden for området.

Langs Strandvejen må butiksstørrelsen ikke overstige 500 m2.

Solrød Bymidte fungerer fortsat som kommunens primære center, der udover at tjene Solrød Strand og opland, også tjener resten af kommunen. En bymidte er en betegnelse for de største centerdannelser, jævnfør planloven.

Solrød Bymidte består af Solrød Center og en del af Solrød Strandvej, nærmest centret. Der foretages ingen ændringer i afgrænsningen med denne kommuneplan.

I Solrød Center findes både detailhandel (dagligvarebutikker og udvalgsvarebutikker) og en række andre funktioner, eksempelvis liberale erhverv (banker, ejendomsmæglere m.m.) og servicefunktioner (café, restaurant m.m.). De samme funktioner er stort set til stede langs Solrød Strandvej blot i mindre skala.

Ifølge Helhedsplanen for Solrød Center spiller centret endvidere en vigtig rolle i bylivet. For at styrke bymidten bør der sættes fokus på at udvikle de uudnyttede potentialer for at kombinere handel og byliv. Bymidten skal være et sted kommunens borgere er stolte af og skal have lyst til at gå en tur og tage ophold. Centret skal være et sted, borgerne har lyst til at vise frem, når de har gæster. Et vigtigt element er at sikre liv i bymidten hele dagen – også når der ikke er et naturligt flow af handlende. Derfor skal der ifølge helhedsplanen fokuseres på, at få mere ud af de aktiviteter, der også kan finde sted om aftenen (fx café- restaurations-, fitness- og kulturliv).

Denne øgede aktivitet forventes at bidrage til et øget kundegrundlag, som så vil kunne styrke detailhandlen i Solrød Center.
Se Helhedsplanen for Solrød Center her.

Planloven lægger nu op til at de maksimale butiksstørrelser i bymidter kan ændres til 5.000 m2 for dagligvarer, og grænsen for udvalgsvarebutikkers maksimale størrelse er fjernet. Solrød Kommune har med denne kommuneplan valgt at fastholde de nuværende muligheder, da ændringer endnu ikke har været efterspurgte. Således vurderer Solrød Kommune, at der fortsat er potentiale for udvidelser ud fra de nuværende maksimale butiksstørrelser.

Havdrup Bymidte har et maksimalt bruttoetageareal til butiksformål på 7.000 m2 og afgrænses som vist på retningslinjekort for detailhandel.

Butiksstørrelserne må ikke overstige 3.500 m2 bruttoetageareal for de enkelte dagligvarebutikker og 2.000 m2 brutto-etageareal for de enkelte udvalgsvarebutikker inden for området.

Havdrup Center har tilsammen med en del af Hovedgaden (nærmest centret og stationen) status som bymidte. En bymidte er en betegnelse for de største centerdannelser, jævnfør planloven. Afgrænsningen af bymidten udvides til at omfatte stationspladsen, som i kommuneplanens rammer indtil nu også har været udpeget til anvendelse til centerformål. Afgrænsningen er således blot ajourført i forhold til nuværende plangrundlags muligheder.

I Havdrup Center findes detailhandel (dagligvarebutikker og apotek), og der er mulighed for at etablere liberalt erhverv, offentlige og kulturelle formål. Langs Hovedgaden og på Stationspladsen findes enkelte mindre butikker. Der er stadig enkelte ubebyggede grunde i centret.

Havdrup Bymidte fungerer umiddelbart som center for Havdrup by og opland. Udbygningen af den nye bydel Havdrup Vest vil understøtte kundeunderlaget for centeret.

Ifølge Helhedsplanen for Havdrup spiller centret endvidere en vigtig rolle i bylivet. For at styrke bymidten bør der sættes fokus på at udvikle de uudnyttede potentialer for at kombinere handel og byliv. Bymidten skal være et sted Havdrups borgere er stolte af og skal have lyst til at gå en tur og tage ophold. Et vigtigt element er at sikre liv i bymidten hele dagen – også når der ikke er et naturligt flow af handlende. Denne øgede aktivitet forventes at bidrage til et øget kundegrundlag, som så vil kunne styrke detailhandlen i Havdrup Bymidte.

Samtidig foreslår Helhedsplanen, at der iværksættes et gennemgående trafikdæmpende indgreb i Hovedgaden, der samtidig skaber et grønnere og mere rekreativt rum imellem bygningerne. Ved at lave huller i belægningen i kanten af vejbanen vil der kunne plantes vejtræer. Vejtræerne vil dermed både fungere som fartdæmpende chikaner og tilføre Hovedgaden et grønnere og mere rekreativ udtryk. Vejtræerne danner endvidere små lommer langs Hovedgaden. Disse lommer kan bruges til parkering, grønne mellemrum med plantekasser, små forhaver til boliger eller udeservering.
Hovedgadens beboere og butiksdrivende ville kunne få medbestemmelse over indretningen af de små lommer og i fællesskab stå for at passe og vedligeholde dem.

Hvis der på sigt kommer flere boliger i Hovedgaden (som denne kommuneplan åbner op for), vil disse mellemrum også give mulighed for, at man kan lægge dele af fortovet ud i de små lommer, og derved skabe en større afstand imellem husfacade og fortov/gade. Det vil være med til at løse den klassiske ’indkigsproblematik’ ved at bo i stueetagen, da der herved ville blive mulighed for at skabe en lille mellemzone mellem forbipasserende og bolig.

Dette skal dog ske med hensyntagen til, at stationsbymiljøet langs hovedgaden er udpeget som bevaringsværdigt kulturmiljø. Dvs. at til- og ombygninger skal ske i en stil og et materialevalg, som harmonerer med den lokale byggeskik.

Læs mere i Helhedsplanen for Havdrup her.

Planloven lægger nu op til at de maksimale butiksstørrelser i bymidter kan ændres til 5.000 m2 for dagligvarer, og grænsen for udvalgsvarebutikkers maksimale størrelse er fjernet. Solrød Kommune har med denne kommuneplan valgt at fastholde de nuværende muligheder, da ændringer endnu ikke har været efterspurgte. Således vurderer Solrød Kommune, at der fortsat er potentiale for udvidelser ud fra kommuneplanens nuværende maksimale butiksstørrelser.

Jersie Center er udlagt til lokalcenter, hvor det maksimale bruttoetageareal til butiksformål samlet ikke må overstige 3.000 m2. Jersie Center afgrænses som vist på retningslinjekort for detailhandel.

Butiksstørrelsen for den enkelte butik i Jersie Center må ikke overstige 1.000 m2 bruttoetageareal.

Jersie Center fastholdes som lokalcenter og udgøres i 2017 af én dagligvarebutik. Der foretages ingen ændringer med denne kommuneplan.

I den kommende planperiode overvejes arealafgrænsningen af centret ændret for at muliggøre en udnyttelse af den eksisterende restrummelighed til butiksformål i lokalcentret. Samtidig overvejes hvilke øvrige funktioner, der med fordel kan planlægges for i lokalcentret.

En eventuel ændring af afgrænsning af lokalcentre udløser ikke brug af den statiske metode, som gør sig gældende for bymidter og bydelscentre, jf. Planlovens § 5 m, stk. 2.

Planloven lægger nu op til, at de maksimale butiksstørrelser i lokalcentre ændres til 1.200 m<sup>2</sup>. Men da ændringen først er indført efter Byrådets behandling af kommuneplanforslaget, kan Solrød Kommune ikke indarbejde muligheden i denne kommuneplan. Det kan efterfølgende ske ved enten kommuneplantillæg eller revision af kommuneplanen.

I Trylleskov Strand er udlagt et areal til lokalcenter, hvor det samlede bruttoetage-areal til butiksformål ikke må overstige 3.000 m2. Trylleskov Strand Center afgrænses som vist på retningslinjekort for detailhandel.

Størrelsen på den enkelte butik i lokalcentret må ikke overstige 1.000 m2 bruttoetageareal.

I 2016 vedtog Byrådet en ny lokalplan for butikker i Trylleskov Strand (603.24), som gav mulighed for etablering af butikker i et nyt lokalcenter. En ny dagligvarebutik på ca. 1.000 m<sup>2</sup> forventes at åbne medio 2017. Der er således fortsat en restrummelighed til butiksformål på ca. 2.000 m<sup>2</sup> ifølge kommuneplanen.

Planloven lægger nu op til, at de maksimale butiksstørrelser i lokalcentre ændres til 1.200 m<sup>2</sup>. Men da ændringen først er indført efter Byrådets behandling af kommuneplanforslaget, kan Solrød Kommune ikke indarbejde muligheden i denne kommuneplan. Det kan efterfølgende ske ved enten kommuneplantillæg eller revision af kommuneplanen.

Afgrænsningen af lokalcentret er i øvrigt justeret i overensstemmelse med udpegningen i rammelokalplan 603.9 for Trylleskov Strand.

Inden for den enkelte landsbys afgrænsning kan der placeres op til 250 m2 bruttoetageareal til butiksformål.

Strandkiosker kan placeres i Trylleskoven, ved Østre Strandvej og i Jersie Strandpark.

Stadepladser af normalt omfang kan kun placeres, hvor kommuneplanen i øvrigt tillader detailhandel.

Områderne skal placeres, hvor det er hensigtsmæssigt i forhold til overordnede veje og kollektiv trafik, således at et regionalt opland kan betjenes.

Ved enkeltstående butikker forstås butikker, der kun tjener til lokalområdets daglige forsyning. Der skal minimum være en afstand på 500 m til den næste nærmeste butik, for at en butik kan defineres som en enkeltstående butik

Ved Østre Strandvej og i Jersie Strandpark kan der fortsat være strandkiosker. Endvidere kan der placeres kiosk ved Trylleskoven efter nærmere godkendelse fra fredningsmyndigheden.

Derudover kan stadepladser ”af normalt omfang” (herunder også mobile stadepladser) kun placeres, hvor kommuneplanen i øvrigt tillader detailhandel. I Solrød Center skal mobile stadepladser godkendes af Solrød Centerforening.

Der kun må maksimalt indrettes 250 m2 detailhandel i kommunens landsbyer. De enkelte butiks-enheder skal dog som minimum have en indbyrdes afstand på 500 meter for at blive betragtet som enkeltstående butikker.

Se Byggeri og anlæg i landzone for retningslinjerne for placering af detailhandel i landzone (fx gårdbutikker).

Der er ikke udpeget arealer til særligt pladskrævende varer i Solrød Kommune.

Særligt pladskrævende varer defineres i Planlovens jf. § 5 n, stk. 1, nr. 3 (pr. november 2017), som butikker, der alene forhandler fx motorkøretøjer, lystbåde, campingvogne, trailere, planter, havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus, sten- og betonvarer, møbler samt ammunition og eksplosiver.

Placering af særligt pladskrævende varer skal ske ud fra en betragtning om, hvor det er mest hensigtsmæssigt (med henblik på de overordnede veje, kollektiv trafik m.m.).

Kommunen fastsætter selv arealstørrelser for butikker, der forhandler særligt pladskrævende varer. Hvis butikken vurderes at få regionalbetydning, bør der ifølge Planloven udarbejdes VVM (en redegørelse for, hvordan et projekt vil påvirke det omgivende miljø).

Tidligere var rammeområde 417 (Cordozaparken) udpeget til særligt pladskrævende varer (max 4.000 m2 butiksareal). Denne mulighed bortfaldt med vedtagelsen af kommuneplantillæg nr. 7, som trådte i kraft den 27. juni 2019. Kommuneplantillægget udlagde området til boliger, så anvendelsen til særligt pladskrævende varer ikke længere var hensigtsmæssig.

Da detailhandelen i Solrød Kommune er præget af en høj grad af selvforsyning, betragter kommunen ikke sig selv som konkurrerende med nabokommunerne. Detailhandelen i Solrød er således rettet mod kommunens egne borgere, selvom disse også handler i nabokommunerne samt det øvrige hovedstadsområde.

Detailhandelscentrene ligger i umiddelbar forbindelse med kollektiv trafik (togstationer og/eller busforbindelser), således at der er sikret god tilgængelighed med kollektive transportmidler. Kun lokalcenteret i Trylleskov Strand er endnu ikke knyttet op på kollektiv trafik, men der er reserveret areal til S-tog station i tilknytning til centeret.

Et statsligt mål er ifølge Planloven, at sikre at butikker placeres, hvor der er god tilgængelighed for alle trafikarter og så transportafstandene i forbindelse med indkøb er begrænsede.

I Solrød Kommune er center-områderne alle placeret i umiddelbar forbindelse med en station, hvorfra der er gode forbindelser med busser og enten med S-tog eller regionaltog – på nær Trylleskov Strand Center, hvor S-togsstationen endnu ikke er etableret.

Centrene i kystområdet – Solrød Bymidte, Jersie Center og Trylleskov Strand Center – er placeret i den del af fingerbyen, som kaldes Køgefingeren. Her ligger S-togsstationerne som perler på en snor langs kysten, hvor de hver især er tilknyttet en række detailhandelscentre.

Derudover er der etableret stiforbindelser til centrene for både gående og cyklister. Ligeledes er der etableret parkeringspladser stødende op til centerområderne, så bilister også er sikret adgang. Som udgangspunkt er parkeringsarealerne placeret i randen af centerområderne, således at den indre ”centergade” så vidt muligt friholdes til gående og cyklister. På denne måde sikres også et mere attraktivt bymiljø for de handlende, som i højere grad appellerer til at gøre ophold.

I lokalplaner, der er offentliggjort før den 1. juli 2007 og ikke indeholder bestemmelser om butiksstørrelser, kan kommuneplanens maksimale butiksstørrelser uden videre anvendes. Der kræves således ikke en ny lokalplan.

Indeholder lokalplanen derimod bestemmelser om butiksstørrelsen – uanset om planen er offentliggjort før eller efter 1. juli 2007 – kræver det en ny lokalplan, før end kommuneplanens butiksstørrelser kan anvendes.

Hvis afgrænsningen af bymidter ændres, skal det, ifølge Planlovens § 5 m, Stk. 2, ske med udgangspunkt i tilstedeværelsen og koncentrationen af en række funktioner, herunder butikker, kulturudbud, privat og offentlig service. Der kræves ikke længere anvendelse af specifik, statistisk metode.

For lokalcentre kan kommunen selv justere/ændre afgrænsningerne.

Solrød Kommune har i 2017 gennemført en vurdering af detailhandelen i kommunen, som en opdatering af de tidligere detailhandelsanalyser. Heri vurderes der at være i alt 61 butikker i kommunen, fordelt på dagligvarer og udvalgsvarer (beklædning, boligudstyr m.m.). Du kan se, hvordan butikkerne fordeles i tabellen herunder.

Tilsvarende vurderes det eksisterende butiksareal i kommunen som vist i tabellen herunder:

* I opdateringen af detailhandelsanalysen i 2017 fremgår arealet som 800 m2, men dette er justeret til 900 m2 (jf. Solrød Kommunes oplysninger).

Den årlige omsætning i detailhandelen i kommunen vurderes til at være som vist i tabellen herunder:

* Tallet kan ikke oplyses af diskretionshensyn.

Se mere om Dectailhandelsanalyserne her på Solrød Kommunes hjemmeside.

Antallet af butikker i Solrød Kommune er stort set uændret for dagligvarer i perioden 2010-2016, men er tilsvarende faldet for udvalgsvarer i samme periode.

I Solrød Center er der eksempelvis 7 butikker færre pr. januar 2017 end i 2010 (primært udvalgsvarer). Årsagen hertil er primært, at en del af butikslokalerne er konverteret til en række øvrige funktioner, som fx liberalt erhverv, fitness, hørecenter m.m.
I Solrød Bymidte i øvrigt er DøgnNetto (ud til Strandvejen) lukket, men bygningen forventes at få en anden centerorienteret anvendelse.

I Havdrup er arealet til dagligvarer næsten steget med 2.000 m2 i samme periode. Dette er en konsekvens af etableringen af Fakta samt udvidelsen af Netto og SuperBrugsen. Her er arealet til udvalgsvarer stort set uændret, da der er kommet nye butikker til, når andre har lukket.

I resten af kommunen er arealet til dagligvarer stort set uændret siden 2010, mens arealet til udvalgsvarer er faldet. Dette skyldes dels, at en butik er omdannet til særligt pladskrævende varer og i stedet figurer som dette i analysen, og dels at flere butikker er lukket eller konverteret til anden anvendelse.

Arealet til særligt pladskrævende varer er steget siden 2010, men kun med ca. 400 m2. Dette skyldes ovennævnte omdannelse samt det, at et par af de bilforhandlere, som fremgår af den tidligere analyse, er taget ud af regnestykket, da de ikke har et egentligt salgslokale (de eksisterer således fortsat).

Der bor pr. 1. januar 2017 knapt 22.200 indbyggere i Solrød Kommune, hvilket er en stigning på ca. 1.000 indbyggere (eller en stigning på ca. 6 %) i forhold til befolkningstallet ved sidste kommuneplanrevision i 2013.

Stigningen skal blandt andet ses som et resultat af den udbygning, der har fundet sted i de nye bydele Trylleskov Strand og Havdrup Vest. Der forventes ligeledes at åbne en ny dagligvarebutik i Trylleskov Strand medio 2017.

Den samlede butiksomsætning er, til trods for faldet inden for antallet af udvalgsvarebutikker, stort set uændret siden 2009 (dog med en marginal stigning). Dagligvareomsætningen er steget 10 % i perioden 2009-2016, hvorimod omsætningen inden for udvalgsvarer er faldet 25 % i samme periode.

I takt med at befolkningstallet stiger, vurderer Solrød Kommune, at behovet for nybyggeri og omdannelse til butiksformål også at ville stige. Dette også set ud fra betragtningen om, at butiksomsætningen (for dagligvarer) har været stigende siden 2009 i kommunen på trods af e-handel (også med dagligvarer) og konkurrence fra omkringliggende detailhandelscentre af mere regional karakter og med et større udvalgsvareudbud.

Dog peger tendenserne mere mod e-handel (især over mobil/smartphones), lige som de fysiske butikker i fremtiden forventes at smelte sammen med netbutikker (også flere showrooms). Dette stiller højere krav til de fysiske butikker samt personalet om at skabe en oplevelse for hver enkelt kunde. I forlængelse af den øgede e-handel vil forbrugerne stille højere krav til effektiv levering.

Tabellen herover angiver behov for nybyggeri eller omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål.
Tallene er inklusive kendte udvidelser i 2017.
Tallet tager højde for den kommende butik medio 2017 på ca. 1.000 m2.

Behovet skal ses som et udtryk for den maksimale restrummelighed til nybyggeri og omdannelse til butiksformål i kommunen. Det vil sige, at rammerne for nybyggeri og omdannelse til detailhandel tager højde for de resterende byggemuligheder i de gældende lokalplaner. De maksimale rummeligheder for kommunens centre er overført uændret fra sidste kommuneplan.

Vurderingen skal endvidere ses i sammenhæng med, at den statslige detailhandelsplanlægning lægger vægt på at fremme byomdannelse frem for inddragelse af nye byarealer, hvilket er i god overensstemmelse med detailhandelsplanlægningen i Solrød Kommune.

Behovet er vurderet ud fra nedenstående opgørelser over restrummelighed til detailhandel i Solrød Kommunes detailhandelscentre.

Pr. januar 2017 vurderes det eksisterende bruttoetageareal til butiksformål i Solrød Bymidte at udgøre 11.000 m2.

Restrummeligheden på 9.900 m2 fordeles på henholdsvis 8.900 m2 i Solrød Center (øst og vest for banen), samt 1.500 m2 for Solrød Bymidte i øvrigt (langs Strandvejen). Stigningen fra 1.000 m2 til 1.500 m2 langs Strandvejen skyldes, at DøgnNetto på 500 m2 er lukket og dermed pt. er ude af regnskabet.

januar 2017 vurderes det eksisterende bruttoetageareal til butiksformål i Havdrup Bymidte at udgøre 5.900 m2.

Pr. januar 2017 vurderes det eksisterende bruttoetageareal til butiksformål i Jersie Center at udgøre 900 m2.

Pr. januar 2017 er Trylleskov Strand Center endnu ikke udbygget. Dog er der medio 2017 etableret en dagligvarebutik på ca. 1.000 m2.